今回は抵当権の順位の変更方法について説明していきます。
抵当権には１番抵当権、２番抵当権、３番抵当権という風に順番があります。
当然ですが、１番抵当権者が最も優勢されます。
しかしこの抵当権の順位ですが変更もすることができるのです。
では抵当権の順位の変更をする時にはどのようにすればいいのでしょうか？何か条件があるのでしょうか？
今回の記事を読んでいただければその答えがわかります。ぜひ最後まで読んでみてください。
抵当権の順位はどのように決まるの？
ではまず抵当権の順位とはどのように決まるのでしょうか？
民法３７３条には抵当権の順位について次のように規定されています。
第373条
同一の不動産について数個の抵当権が設定されたときは、その抵当権の順位は、登記の前後による。
つまり抵当権の順位とは、登記の早いもの順で決まります。
よっていくら先に抵当権を手に入れていたとしても、登記をしなければ他の第三者に対抗できないことになります。
抵当権の順位の変更するには？
では抵当権の順位はどのように変更するにはどうすればいいのでしょうか？
その方法が民法３７４条に規定されています。
第374条
1.抵当権の順位は、各抵当権者の合意によって変更することができる。ただし、利害関係を有する者があるときは、その承諾を得なければならない。2.前項の規定による順位の変更は、その登記をしなければ、その効力を生じない。
つまり、抵当権の変更をするには抵当権者が合意をすればいいのです。
他にも利害関係人がいる場合にはどうするのか？
しかし、抵当権者以外にも利害関係を有する人がいる時にはその承諾を得る必要があります。
この利害関係者とは例えば、転抵当権者などです。
転抵当権者とは抵当権にさらに抵当権を設定しているような人のことを言います。
そして３７４条の２項に書かれているように、順位の変更は登記をしなければ効力が生じません。
問題を解いてみよう
２０１６年の宅建試験の問４の３に抵当権の順位変更に関する問題が出題されています。
Ａは、Ａ所有の甲土地にＢから借り入れた3,000万円の担保として抵当権を設定した。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
３．ＡがＥから500万円を借り入れ、これを担保するために甲土地にＥを抵当権者とする第２順位の抵当権を設定した場合、ＢとＥが抵当権の順位を変更することに合意すれば、Ａの同意がなくても、甲土地の抵当権の順位を変更することができる。
一見するとAさんの同意が必要なようにも思いますが、Aさんの同意がなくても抵当権の順位の変更をすることができます。
なぜなら、Aさんは利害関係人には当たらないからです。
あくまでも同意が必要なのは利害関係人であればという条件付きでしたね。
抵当権の順位の変更は合意の登記と、利害関係人の承諾が必要だ！
まとめ
いかがだったでしょうか？
今回は抵当権の順位変更方法について説明してきました。
内容を簡単にまとめると次のようになります。
- 抵当権は次の3つの条件が揃えば順位変更できる
- ①順位変更する抵当権者全員の合意があること
- ②利害関係人の承諾があること
- ③順位変更の登記をすること
今回は以上になります。
ここがわかりにくい！！ここをもっと説明してほしい！など要望があればぜひコメントお待ちしております。
では、最後までお読み頂きありがとうございました。
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