宅建

宅建試験の権利関係で頻出の借地借家法について分かりやすく解説【借地編】

今回は宅建試験の権利関係で頻出の借地借家法についてわかりやすく解説していきます。

権利関係の分野で出題される『借地借家法』がいまいち分からない…全然得点が取れないからどういう法律なのかを分かりやすく説明してほしい。

こんな悩みを持っている宅建受験生にオススメの内容になっています。

今回の記事を読むメリットは次の3つです。

この記事を読むメリット

  • 借地借家法について理解が深まる
  • 宅建試験の出題ポイントが分かる
  • 借地借家法の苦手意識がなくなる

ぜひ最後まで読んでいただいて借地借家法をマスターしてみてください!


借地借家法とは


ではそもそも借地借家法とはどんな法律なのでしょうか?

借地借家法を一言で説明するのであれば、土地や建物を借りる場合に適用される法律のことです。

民法でも『賃貸借』についての規定は存在しています。しかし民法の規定だけでは、『家を借りる人』が不利になってしまう可能性が高いです。

それを補うために借地借家法が作られました。つまり借地借家法は賃借人を守るための法律なのです。

借地権にも適用される

借地借家法は借地権にも適用されます。

借地権とは文字からも分かるかもしれませんが、土地を借りる権利のことです。

では具体的にどんな内容が適用されるのでしょうか?いくつかのケースでどのように借地借家法が借地権に適用されるのかを見ていきましょう。


借地権の存続期間


民法上の借地権の存続期間は最長で20年と604条で規定されています。

(賃貸借の存続期間)
第604条
賃貸借の存続期間は、二十年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、二十年とする。

しかし借地借家法では借地権の存続期間を30年と規定しました。

これは、民法よりも10年間長くすることによって土地を借りて建物を建てる人を保護してあげようと考えたからです。

そして30年よりも長い期間を設定した場合にはその期間を借地権の存続期間として設定することができます。

この内容が借地借家法3条に規定されています。

(借地権の存続期間)
第3条  
借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

借地権の対抗力

民法では借地権を第三者に対抗するためには登記が必要になります。

たとえ契約を結んでいても、登記簿に名前を残しておかなければ対抗することができません。

民法第605条
不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。

これに対して、借地借家法では借地権の登記がなくても、土地の上に登記をしている建物を所有していれば借地権を対抗することができるのです。

借地借家法第10条
借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

借地上の建物の譲渡・転貸


借地上にある建物を譲渡したり転貸する場合には、借地権も一緒に渡す必要があります。

もし借地権なしに建物だけを渡したとすると、土地の所有者さんから『私の土地を使わないでください。』と言われたら家を使うことができなくなってしまいます。

なので建物と借地権も必ず譲渡したり、転貸する必要があるのです。つまり、土地の所有者さんが『借地権を譲渡してもいいよ』という許可がなければいけません。

民法第612条
賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。

しかし全ての土地の所有者さんがそんなに物分かりがいい人ばかりではありませんよね。

そこで借地借家法では、土地の所有者さんが許可を出さなかった時には代わりに裁判所の許可でも良いと規定しました。

借地借家法第19条  
借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。

これによってもし土地の所有者さんが頑固オヤジでも、借地権を他の人に渡すことができます。

建物買取請求権

最後が建物買取請求権です。

建物買取請求権は、借地権の存続期間が満了した時に土地の所有者に対して『俺の家を買い取ってくれ!』ということのできる権利です。

民法では借地権の契約が終了した場合には建物を取り壊して更地の状態で土地を返さなければいけないと規定しています。

しかし使える建物をわざわざとり壊すのはもったいないという理由で、借地借家法では建物買取請求権を認めました。

よって借地権は借地権設定者に対して、建物を時価額で買い取ることを請求できるのです。

借地借家法はとにかく賃借人に有利になるように規定されている法律だ!

まとめ

いかがだったでしょうか?

今回は宅建試験の権利関係で頻出の借地借家法について分かりやすく解説してきました。

内容をまとめると次のようになります。

今回のまとめ

  • 借地借家法は賃借人に有利な法律
  • 借地権の存続期間は借地借家法では30年
  • 借地借家法では借地権の登記がなくても、土地の上に登記をしている建物を所有していれば対抗できる
  • 借地権が満了した際には賃借人は建物買取請求権を行使できる

ぜひ今回の内容を参考にしていただいて、借地借家法の得点をアップさせて下さい!

これ以外にもこんなことがわからない…などあればぜひコメントお待ちしております。

では最後までお読みいただきありがとうございました。


COMMENT

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です