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宅建試験の権利関係で頻出の借地借家法について分かりやすく解説【借家編】

今回は宅建試験の権利関係で頻出の借地借家法の借家についてわかりやすく解説していきます。

お悩み君
お悩み君
権利関係の分野で出題される『借地借家法』が全然分からない…いつも得点が取れないからどういう法律なのかを分かりやすく説明してほしい。

こんな悩みを持っている宅建受験生にオススメの内容になっています。

今回の記事を読むメリットは次の3つです。

この記事を読むメリット
  1. 借地借家法について理解が深まる
  2. 宅建試験の出題ポイントが分かる
  3. 借地借家法の苦手意識がなくなる

ぜひ最後まで読んでいただいて借地借家法をマスターしましょう!

借地借家法とは


では借地借家法とはどんな法律なのでしょうか?

借地借家法を一言で説明するのであれば、土地や建物を借りる場合に適用される法律のことです。

民法でも『賃貸借』についての規定は同様に存在しています。ただ民法の規定だけでは、『家を借りる人』が不利になってしまう可能性が高いです。

それを補うために借地借家法が作られました。つまり借地借家法は賃借人を守るための法律なのです。

借地借家法の借地編を以前の記事で書いているのでまずはそちらを参考にしていただいた方が分かりやすいかもしれません。

民法の借地借家法の比較


分かりやすいように民法と借地借家がどのようなケースで違うのかを比較していきます。

借地借家法はあくまでも賃借人に有利な法律であるということを意識しながら見てみて下さい。

借家の契約期間


まず借家の契約期間は最長でも20年間でした。

民法第604条
賃貸借の存続期間は、二十年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、二十年とする。

これに対して借地借家法では、存続期間に制限がありません。

つまり50年でも、60年でも契約期間を設定して良いのです。これについて借地借家法の29条2項に規定されています。

借地借家法第29条
1.期間を一年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。
2.民法第604条 の規定は、建物の賃貸借については、適用しない。

また期間を1年未満にした場合には、期間の定めがない賃貸借とみなされるという29条1項の内容も覚えておきましょう。

造作買取請求権


民法では契約期間が満了した場合には原則賃借人は元どおりの状態にしてから返還する必要があります。

たとえばクーラーなどを自分で取り付けたのであれば取り外して変換する必要があります。

しかし借地借家法では賃借人にある権利を認めました。それが造作買取請求権です。

造作買取請求権は、契約の終了時に賃借人が賃貸人に対して、クーラーなどを時価で買い取ってくれと請求できる権利です。

ただしこの造作買取請求権ですが、あらかじめ契約で認めないという特約を定めることができます。

なのでほとんどのケースでこの造作買取請求権を認めないという文言が賃貸借契約署に記載されているはずです。今住んでいる家が借り家の方はぜひ賃貸借契約署を確認してみて下さい。

借地借家法第33条
建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。

建物賃貸借の対抗力

民法で建物賃貸借を第三者に対抗するために必要なのは登記です。

たとえ今住んでいても、登記がなければ他の人にこの家は自分が借りている!と主張することができないのです。

それに対して借地借家法では建物の引渡しがあれば、第三者への対抗は建物の引渡しがあれば主張することができます。

ほとんどの人が家を借りるときに登記なんてしないから困ってしまう。だから借地借家法では引渡しを対抗要件にしたんだ!

建物賃借の譲渡と転貸


もしあなたが借りてる家の賃借権を他の人に譲渡しようとしたり、転貸しようとする場合には賃貸人の承諾が必要です。

借地の場合には裁判所の許可があれば、譲渡・転用ができましたが借家の場合にはこの例外はありません。

よって必ず賃貸人の承諾が必要になります。ここが借家の場合と混合して間違えやすいので注意しましょうね。

まとめ

いかがだったでしょうか?

今回は今回は宅建試験の権利関係で頻出の借地借家法の借家について民法と比較をしならが解説をしてきました。

内容をまとめておくと次のようになります。

今回のまとめ

  • 借地借家法は賃借人にとって有利な法律
  • 借地借家法には存続期間に制限なし
  • 造作買取請求権が賃借人に認められる
  • 借地借家法での対抗要件は引渡し

 

借地借家法では借家のケースと借地のケースで混合になってしまいがちなのでそこをしっかりと覚えておきましょう。

この他にもわからないことや、ここをもっと知りたい!など要望があればぜひコメントお待ちしております。

では最後までお読みいただきありがとうございました。

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