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宅建の抵当権について出題ポイントまとめ【民法】

今回は宅建の抵当権について出題ポイントをまとめていきます。

“お悩み君”
“お悩み君”
抵当権ってなんだかとっつきにくい…いつも出題されるけど得点が取れない。抵当権についてまとめた記事を書いて欲しい

こんな悩みを持った方に今回の記事はオススメです。

今回の記事を読んでいただければ次のようなことがわかります。

今回の記事で分かること
  1. 抵当権とは?
  2. 抵当権の性質
  3. 抵当権の順位変更方法
  4. 抵当権消滅の方法

ぜひ最後まで読んでいただいて、宅建試験の頻出の抵当権を攻略しましょう!

抵当権とは?


抵当権とは、土地や建物を債務の担保として、債務者が債務を果たさないときに土地や建物を競売にかけて、その代金から優先的に弁済を受ける権利です。

民法では次のように規定されています。

第369条
抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。

一番イメージしやすい例が、銀行が住宅ローンを支払わない人の家を競売にかけてその代金を受け取れる権利です。

抵当権は他の担保物件よりも優先度が高いかなり強力な権利です。

抵当権の性質


抵当権には以下の4つの性質があります。

  • 付従性
  • 随伴性
  • 不可分性
  • 物上代位性

それぞれがどんな性質なのか1つずつ説明していきます。

付従性

1つ目が付従性です。

付従性とは被担保債権が消滅すれば、抵当権もそれに従って消滅するという性質です。

例えば、住宅ローン(被担保債権)が消滅した場合には抵当権もそれに従って消滅します。

あくまでも抵当権とは、被担保債権が存在して初めて成立するものなのです。

随伴性

2つ目が随伴性です。

随伴性とは、被担保債権が他の債務者に移転した時には抵当権もそれに伴って移動するという性質です。

簡単にいうと、借金がAさんからBさんに移動した場合に抵当権も一緒にBさんに移りますということです。

不可分性

3つ目が不可分性です。

不可分性とは字からも分かると思いますが、分けることができないということです。

つまり被担保債権の一部を返済したからといって抵当権は消滅しません。

例えば、100万円の借金のうち20万円返済しても抵当権は消滅しません。

100万円全て返済し終わって初めて抵当権が消滅するのです。

物上代位性

4つ目が物上代位性です。

物上代位性とは、抵当不動産が売却されたり消滅した時に抵当不動産の所有者が本来受け取ることのできる金銭等を代わりに受け取ることができる権利です。

わかりやすい例が、例えば抵当不動産が火災によって消滅したとします。

その時本来であれば、所有者のAさんが保険会社から保険金を受け取ることができます。

ただ、この物上代位の性質によって抵当権者のBさんが保険金を受け取ることができるのです。

抵当権の順位


抵当権は1つの不動産に何個でも設定することができます。

例えば、1番抵当権、2番抵当権、3番抵当権という風にです。

では抵当権の順位はどのように決まるのでしょうか?

その答えが、登記です。

登記が早い方が優先されるというのが抵当権の順位で重要なので覚えておきましょう。

不動産の順位は登記によって決まる

抵当権の順位の変更

ではもし1番抵当と3番抵当の順位を変更したい時にはどうすればいいのでしょうか?

民法374条には、抵当権の順位変更について次のように規定しています。

第374条
抵当権の順位は、各抵当権者の合意によって変更することができる。ただし、利害関係を有する者があるときは、その承諾を得なければならない。
前項の規定による順位の変更は、その登記をしなければ、その効力を生じない。

つまり抵当権の順位を変更するには、利害関係人の承諾と順位変更の登記が必要になります。

抵当権消滅の方法

代価弁済

抵当権を消滅させる方法に代価弁済というのがあります。

代価弁済とは例えば抵当不動産をBさんから購入したCさんが抵当権者のAさんの請求に応じて代価を払えば抵当権が消滅するというものです。

お金を払ってくれるのなら抵当権をなくしてあげるよということですね。

代価弁済については民法の378条に規定されています。

第378条
抵当不動産について所有権又は地上権を買い受けた第三者が、抵当権者の請求に応じてその抵当権者にその代価を弁済したときは、抵当権は、その第三者のために消滅する。

抵当権消滅請求

抵当権消滅請求とは、代価弁済の逆で抵当不動産を新しく購入したCさんが抵当権者のAさんに一定の金額を払う代わりに抵当権を消滅させてくれと言える権利です。

代価弁済と抵当権消滅請求はどちらがどうだったか忘れやすいポイントなので注意しましょう。

抵当権消滅請求については、民法の386条に次のように規定されています。

第386条
登記をしたすべての債権者が抵当不動産の第三取得者の提供した代価又は金額を承諾し、かつ、抵当不動産の第三取得者がその承諾を得た代価又は金額を払い渡し又は供託したときは、抵当権は、消滅する。

抵当権消滅請求の出題ポイント

この抵当権消滅請求でよく出題されるポイントが、債務者や保証人は抵当権消滅請求ができないという点です。

この人たちは例え第三取得者になったとしても、抵当権をなくしてくれ!と請求することができないので注意しましょう。

まとめ

いかがだったでしょうか?

今回は宅建の抵当権について出題ポイントまとめてきました。

内容を簡単にまとめると次のようになります。

まとめ
  1. 抵当権には4つの性質がある
  2. 抵当権の順位変更には利害関係人の承諾が必要
  3. 抵当権消滅方法には代価弁済と抵当権消滅請求の2つがある

抵当権は宅建試験でも出題傾向がかなり高い分野なので、しっかりと理解をして得点をあげましょう!

今回の記事のなかでわからないことや、ここをもっと知りたい!など要望があればぜひコメントお待ちしております。

では最後までお読みいただきありがとうございました。

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